Новости О суде Правовые основы Арбитражный процесс Арбитражная практика Документы
  Поиск
Гражданско-процессуальное законодательство
 
Основы каждого государства и фундамент любой страны покоятся на справедливости и провосудии
Мухамад Аззахри Ас-Самарканди

ИЗВЛЕЧЕНИЕ ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18 МАРТА 1999 Г. О ПОСЛЕДСТВИЯХ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ЛИЦОМ, НЕ НАДЕЛЕННЫМ СОБСТВЕННИКОМ ПРАВОМ НА ЕЕ ОТЧУЖДЕНИЕ

По состоянию на ноябрь 2007 года
     ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
                           от 18 марта 1999 г.

                              (Извлечение)

       Прокурор   Хостинского  района  г.   Сочи  обратился  в суд  с
   заявлением   в  интересах   Багдасарян   к  Зорогляну  о признании
   недействительным  на  основании ст. ст.  167  - 169 ГК РФ договора
   купли  - продажи  квартиры  в доме  в г.   Сочи,  пос.   Кудепста,
   удостоверенного   14  августа  1996  г.   нотариусом  г.   Сочи  и
   зарегистрированного  БТИ г.  Сочи 15 августа 1996 г.,  ссылаясь на
   то,  что  договор  заключен неустановленным лицом,  без согласия и
   ведома собственника квартиры Багдасарян.
       Багдасарян  заявление  поддержала,  предъявив иск к покупателю
   квартиры   Зорогляну   о  признании   недействительным  указанного
   договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой.
       Дело   неоднократно   рассматривалось   различными   судебными
   инстанциями.
       Решением  Хостинского районного суда г.  Сочи (оставленным без
   изменения  судебной  коллегией по гражданским делам Краснодарского
   краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано.
       Заместитель   Председателя   Верховного   Суда  РФ  в протесте
   поставил  вопрос  об  отмене  судебных решений ввиду неправильного
   применения и толкования норм материального права.
       Президиум  Краснодарского  краевого  суда  18  марта  1999  г.
   протест удовлетворил, указав следующее.
       Принимая  решение  по делу,  суд первой инстанции считал,  что
   договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в
   установленном порядке,  Зороглян - добросовестный приобретатель, в
   связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество.
       Между  тем данные выводы основаны на неправильном применении и
   толковании норм материального права.
       В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
   владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе
   право отчуждать его в собственность другим лицам.
       Исходя из этого и положений п.  1 ст.  454 ГК РФ,  по договору
   купли  - продажи продавцом,  т.е.  стороной,  обязующейся передать
   вещь (товар) в собственность другой стороне  (покупателю),   может
   выступать  собственник отчуждаемого имущества либо лицо,  которому
   он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
       Согласно   ст.   550   ГК   РФ  договор  продажи  недвижимости
   заключается в письменной форме путем составления одного документа,
   подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора
   продажи недвижимости влечет его недействительность.
       Как установил суд,  собственник квартиры Багдасарян упомянутый
   договор  о ее продаже не подписывала,  участия в его заключении не
   принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала.
       При   таком   положении   вывод   суда  о законности  договора
   купли - продажи ошибочен.    Сделка   по   отчуждению   имущества,
   совершенная  лицом,  не являющимся собственником,  не признаваемым
   стороной по договору купли - продажи, не соответствует требованиям
   названных норм закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.
       Последствия   недействительности  такой  сделки  предусмотрены
   ст.   167  ГК  РФ,  в  силу  которой  ответчик  обязан  возвратить
   полученное  им имущество в натуре.  Истица денежных сумм по сделке
   не  получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в
   удовлетворении  требований  Багдасарян об устранении препятствий в
   пользовании квартирой также нельзя признать законным.
       Истица  не  лишена  возможности  судебной  защиты своего права
   способом,  избранным  на  основании  ст.  12  ГК  РФ  - применение
   последствий  недействительности ничтожной сделки,  и в том случае,
   если  приобретатель - добросовестный.  В ст.  167 ГК РФ применение
   последствий  не  ставится  в зависимость от вины лиц,  совершивших
   такую сделку.
       Нельзя  согласиться  и с  выводом суда о том,  что квартира не
   может  быть  истребована  у Зорогляна,  так  как он добросовестный
   приобретатель,   поскольку  она  была  отчуждена  лицом,   который
   временно владел ею с согласия собственника.
       В  соответствии  со  ст.  302 ГК РФ,  если имущество возмездно
   приобретено  у лица,  которое не имело права его отчуждать,  о чем
   приобретатель    не   знал   и  не   мог   знать   (добросовестный
   приобретатель),  собственник  вправе  истребовать это имущество от
   приобретателя в случае,  когда имущество утеряно собственником или
   лицом, которому имущество было передано собственником во владение,
   либо  похищено  у того  или другого,  либо выбыло из владения иным
   путем помимо их воли.
       В  данном  случае предмет спора - недвижимое имущество,  право
   собственности и другие вещные права на которое,  их возникновение,
   переход и прекращение подлежат государственной регистрации;  право
   собственности    у  приобретателя   возникает   с  момента   такой
   регистрации, если иное не установлено законом (п.  1 ст. 131, п. 2
   ст. 223 ГК РФ).
       Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная
   сделка  не  влечет  юридических  последствий,  за исключением тех,
   которые  связаны  с ее  недействительностью,  и  недействительна с
   момента ее совершения.   Таким  образом,  договор  купли - продажи
   спорной  квартиры  недействителен  с момента  его  заключения и не
   может  служить  основанием  государственной  регистрации  перехода
   права собственности на квартиру от истицы к ответчику.
       Переход  прав на недвижимость в отличие от вещей,  регистрация
   прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а
   с  государственной  регистрацией  прав.  Передача  недвижимости во
   владение   без   документов,   содержащих   волю  собственника  на
   отчуждение имущества, исключает законность сделки купли - продажи,
   совершенной владельцем.
       Лицо,    выступившее    в  качестве   продавца   по   договору
   купли - продажи, не   имело   права   распоряжаться   квартирой  и
   документами,  позволяющими  произвести  отчуждение квартиры,  т.е.
   определять  ее  юридическую  судьбу,  поэтому  квартира  выбыла из
   владения  Багдасарян  помимо  ее  воли и может быть истребована от
   любого лица.
       Кроме того,  покупатель при совершении сделки вправе проверить
   подлинность   документов   и  наличие   у продавца  полномочий  на
   отчуждение  имущества,  подлежащего  государственной  регистрации,
   следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора
   купли - продажи.   При   неосмотрительности,    неосторожности   в
   действиях   покупатель   не   может  быть  признан  добросовестным
   приобретателем.
       Зорогляна  нельзя  признать  добросовестным  приобретателем  и
   потому,  что,  приобретая  двухкомнатную  квартиру,  как  видно из
   договора,  по цене 3300 тыс.  рублей,  он не мог не знать, что эта
   цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.
       Вывод  суда  о том,  что  квартира  куплена за другую цену,  в
   нарушение    ст.    54   ГПК   РСФСР   основан   на   недопустимых
   доказательствах:  объяснениях  ответчика об уплате за квартиру 110
   млн.  рублей  и показаниях  свидетелей  об  ошибочности указания в
   договоре   названной   цены   вместо  30  млн.   рублей.   Договор
   купли - продажи недвижимости требует письменной формы,  в связи  с
   этим   его   условия   могут   подтверждаться  только  письменными
   доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на
   свидетельские  показания  (п.   1  ст.   162  ГК  РФ).  Письменных
   доказательств  об  уплате иной,  чем указано в договоре,  покупной
   цены суду не представлено.
       Согласно п.  1 ч.  1 ст. 330 ГПК РСФСР неправильное применение
   или  толкование  норм  материального  права  является основанием к
   отмене судебных постановлений в надзорном порядке.
       Поскольку   обстоятельства  дела  судом  установлены  полно  и
   правильно,  но  допущена  ошибка  в применении  и толковании  норм
   материального права, на основании п.  5 ст. 329 ГПК РСФСР судебные
   постановления  отменены  с вынесением нового решения (без передачи
   дела  на новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора
   Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.
    

Новости О суде Правовые основы Арбитражный процесс Арбитражная практика Документы
сделано в WebSoyuz